中国经济导报记者符小茵7月，硬地技术创新广州专业人才安家REITs、中金福州安家REITs先后领到挂牌上市台胞证，我国公募公募基金REITs各队再一次提速，其中硬地技术创新广州专业人才安家REITs也是国内首笔保廉租房REITs。
从2021年6月21日第一批9只挂牌上市以来，我国版公募公募基金REITs已经满三周年。一年的时间很断断续续，但对我国版公募公募基金REITs来说，却难能可贵，历经了十多年的筹划、助力和技术创新，第一批9只基础建设公募公募基金REITs成功上市运行，接受消费市场挑战，并取得上佳业绩。
与此同时，REITs相关的法律、法规逐步完善，更多的金融资产项目、类型Murviel。在REITs挂牌上市三周年之际，第一批9只公募公募基金REITs公募基金限价交易额迎解禁，带来了两个更加复杂、成熟、活跃的消费市场。
站在这样两个关键时点，中国经济导报联合REITs国联应邀6位REITs的广度参加者，一起讨论领域共通点热门话题，蔗茅消费市场前景。
责任编辑为系列产品第三期，主题是公募公募基金REITs的下层金融资产要怎样甄选、评估结果以及营运？
深入探讨来宾包括：
海珠地产商常务副董事长、继续执行常务董事兼行政副总裁Haveri良
我国REITs国联继续执行理事长胡亚捷
海富通公募基金常务董事副总经理、我国证券投资公募基金行业协会金融资产证券化销售业务专业常务委员会常务委员马燕军军
中航公募基金房产博时基金总经理宋鑫
北咨公募基金直投销售业务负责人刘红涛
北京中远同达辩护律师房产公司高级投资顾问李俊凯
Haveri良：我觉得这个发展的操作过程可能跟澳门一样。澳门2005年刚刚有REITs产品的这时候，也历经了两个逐步从中小散户知觉到政府机构投资人尊重的操作过程。直到第5、6年的这时候，政府机构投资人才慢慢买入，刚开始还是中小散户比较多，是当两个银行理财产品。
所以我觉得对REITs产品，大家不用急，随着对它监管以及评价标准的完善，大家会逐步了解、知觉、尊重它。现在REITs产品刚刚在内地落地一年，五年后我们再谈，可能会发现它比澳门的15年进步得更快。
胡亚捷：实际我国的REITs是跑步进入到世界REITs舞台的，第一批就上了9个，估计明年6月21日的这时候，翻一倍都不止。
因为现在各地REITs都在招标招投行，当然这也是两个要警示的问题，因为现在REITs有点投行化，或者说还没有完全跳出ABS的圈子。从问题上来说，这一块我们法律的框架还有待完善，到底投资人大会起什么作用？决策机制怎么走？证监会和交易所怎么审批？这些制度我们都要去见证或者去验证。
除了投资人教育，实际上我们现在花很多精力在做原始权益人的教育。因为现在全国都铺开申报REITs，很多人都想参与到这趟列车中来，但是这个车现在也没挂几个火车头，并且随着试点展开，以后门槛会越来越高。
我国REITs的下层金融资产是以基础建设为主，这些基础建设很多都是政府平台里的，所以有很重要的一块教育就是To G（对地方政府机构的教育）。指导各个省、各个市怎么做REITs产业的规划。REITs产品的规划，可能也是今后比较重要的工作。我们刚完成从0到1，接下来要做千亿级消费市场，再冲刺万亿级消费市场，还有很多系统的工作要去做。
宋鑫：中航首钢生物质REIT项目的下层金融资产是中航公募基金的股东之一首钢集团的，所以这个项目从甄选到整个集团内部过会到去做答辩，再到投资人交流、日常营运管理，我们都深层次介入了。
我下午面试了一位应聘者，我们招的其实就是两个负责营运的公募基金经理，这位应聘者现场问我两个问题：第一，金融政府机构为什么要招两个有产业背景的人？第二，来了之后具体负责什么？
我的第两个回答是，按照监管要求，现在每上两个新项目都需要两个有五年以上基础建设营运经验的人。
第二个回答是，从实际运作上来看，需要做这么几个工作，第一点，未来产品挂牌上市之后，因为目前国内的REITs都采用外部管理机制，所以这个职位需要跟外部管理政府机构沟通销售业务，保证项目下层金融资产营运顺畅；第二点，希望在下层金融资产实际营运操作过程中，这个职位能就提质增效或者说降本增效、技术革新提出专业化意见，并传达给营运政府机构。
因为REITs本身是金融资产的挂牌上市，所以日常需要跟监管层、投资人进行沟通。另外有一点，遇到新事物新情况的这时候，大家首先会想现在是公募公募基金持有人持有的，我们得先问问公募基金管理人这个事情能不能干。
日常运作中确实如此，上了REITs后改变了项目上的一些管理机制。总结一句话，确实相当于管理一家挂牌上市公司。
这可能也是每家公募公募基金公募基金管理人的感受，压力大，责任重。因为从法律上来讲，第一责任人就是公募基金管理人。所以这确实对做金融的人来讲是两个很大的挑战。但是我相信，随着时间的推移，包括公募基金管理人对这一块的投入重视，包括跟营运政府机构的磨合，未来公募基金管理人会做得越来越好。
之前也有两个热门话题，到底是内部管理好，还是外部管理好，国外大部分都是内部管理，我相信随着国内基础建设REITs的运行逐渐成熟，外部管理的优越性也会逐渐体现出来。
马燕军军：我国版公募公募基金REITs的下层金融资产分为产权类和特许经营权类，尤其是特许经营权类，全世界REITs消费市场里都没有这样的特殊类型。这一块，说实话，我们也是在消费市场上不断地观察各个指标，看看怎么能发现更有效的评估结果。
从我个人观点上来看，产权类的对标就很清晰，比如国内的物流、仓库、产业园，海外的工业地产，它的派息、估值，无论是PB还是PV，都有相对清晰的逻辑。
但是对于特许经营权类，因为它有特许经营期限要求，到期之后，大多数根据合同要求，都是要无偿转交给地方政府的，所以特许经营权类可能跟整个项目的内部收益率IRR相关度更高。但IRR这个指标不够直观，而且可能每一家都不尽相同。这一块怎样用两个更有效、更直观的指标来观察和衡量，确实也是两个问题，虽然追本溯源，我还是坚持认为，用IRR来看经营权类的REITs产品是比较合理的。
虽然REITs从投资角度来说，在国内比较新，很多逻辑还没有非常清晰，但是我们还是可以秉承从下层金融资产分派的稳定性和成长性来观察的逻辑，包括观察金融资产所属行业的成长性、消费市场供求关系等，做到长期持有。
刘红涛：关于怎么去看特许经营权类和产权类REITs项目的投资价值，其实很凑巧，北咨公募基金作为战略投资人恰好这两类金融资产都投了，简单来讲，我觉得这两类金融资产特异性不太一样，都有优势的地方，但是也有相对不稳定的地方。
特许经营权类最大的优点，因为是跟政府相关的一些项目，所以收入稳定性会比较好。比如首钢的垃圾处理厂，整个北京有将近1/6的垃圾都通过这个项目来处理，所以它有很强的收入稳定性。但是相对不足的地方是，到期之后一般情况下都是要无偿移交给政府，有价值归零的趋势。
至于产权类项目，它给投资人最大的想象空间就是项目产权价值的增值，尤其是一些好地段的项目。问题是，外部环境波动对它的影响也比较大，比如疫情可能影响出租率和租金的收入。所以我们在看项目的这时候会综合去看这两类项目在收入稳定性以及未来下层金融资产价值变化的可能性。
北咨公募基金为什么决定去投资首钢绿能REIT呢？我们也是基于几个方面的考虑：第两个，这是国家推出来的REITs试点，是经过发改委和证监会层层把关优中选优的项目，并且它是第一批试点项目中，唯一原始权益人和下层金融资产都在北京的项目，而我们本身也在北京，对这个项目比较了解。
另外，我们在做这个项目的这时候，对整个项目审批的流程和风控要求是比较严格的，也请了外部的专业政府机构，包括辩护律师房产公司和会计房产公司进场做尽调。
总结看来，两个REITs项目是否值得投资主要看这几个方面：第一，是否属于国家宏观中国经济政策支持的产业领域；第二，原始权益人的实力怎样，我们所投资的两单REITs，是北京非常有实力的两家国有企业；第三，收益稳定性怎样；再就是营运团队管理水平；最后也会看在发行操作过程中REITs最终的定价是否合理，第一批REITs项目的定价相对于它的评估结果值来讲溢价的浮动还是比较合理的，基本上都是控制在10%以内。
李俊凯：我国REITs的立法筹划十多年，内地是从2009-2010年开始研究制定REITs的立法，到2020年是内地公募公募基金REITs元年，而过去的一年，可以说是我国内地公募公募基金REITs规则建立和完善的一年。
在具体实践操作过程中，规则的建立和完善可以总结为三个方面：第两个，就是下层金融资产的合法合规性，也就是项目的合法合规性；第二个，金融资产交易操作过程中，金融资产的重组过渡到公募公募基金REITs转让的合法性；第三个方面，主体包括原始权益人以及整个交易操作过程中所有参与政府机构的资质合法性。
其中最重要的还是聚焦于下层金融资产的合法合规性。基于我们REITs产品的特性——介于股和债之间、产生现金流稳定，下层金融资产费，而不是来自于政府的补贴。
另外两个，从营运的角度比较关注的，就是下层金融资产跟原始权益人以及原始权益人关联方之间是否存在着同业竞争、关联交易的行为。应该说从法律尽调的角度，原则上是要做全面的尽调，重点的核心围绕两个点，两个是项目金融资产的权属，另两个是经营或者销售业务经营的资质销售业务往来的合规性。
