随着亚洲地区稳步强化调整卫生防疫经济政策，数处出台措施宣布进入公用场所不再报检多肽证明，三年禽流感即将迎来结束的时刻，在经济稳步复苏的良好预期下，受禽流感影响严重的商场、住宅、酒店等产业发展亟须复原，相对具备更高的确定性。
事实上，早在卫生防疫经济政策正式收紧前，“聪明的资本金”早已透出了我工银融资产的底部商业价值良机，加快产业发展布局动作。
Pension&Investments网站披露的信息表明，三季度期间，英国最小公用养老保险公募基金–加利福尼亚州公用雇主养老保险公募基金减仓产业发展布局我国消费市场，已向一家大型我国金融投资公募基金承诺提供总额为2.82亿美元的资本金。，英国公募巨头杰弗逊查理斯新兴消费市场优先股团队我国优先股女团经理Michael Lai、大华国际首席投资官Andrew McCaffery也无一例外地对我工银融资产当前的估值吸引力和未来投资前景感到乐观。
优先股市场之外，内资在我国房地产业发展消费市场的快速产业发展布局同样引起高度关注。竖研究院的统计数据表明，截至 2022 年 9 月，贝莱德、大和房屋、易商红木家具、铁派拉蒙、金茂、博枫等为在亚洲地区房地产业发展消费市场快速进场，亚洲地区一二线城市住宅、地产投资、城中村等成为其高度关注重点。
另一方面，房地产业发展深层的调控和禽流感压力下，亚洲地区大量商业资源处于沈睡状态，价格低廉，汇率竞争优势将放大超额投资收益良机。另另一方面，地产增量黄金时代，住宅等能够保障投资收益的成熟金融资产，长期商业价值进一步获得认可，产业发展复原周期下相应金融资产升值潜力更值得期待。
如果将内资产业发展布局住宅和地产投资视为一个信号，那么对于我国香港及新加坡优先股市场所持我工银融资产女团体量最小的REITs–海珠不动产公募基金(以下简称“海珠不动产公募基金”)其商业价值更应该获得重新检视。
体量竞争优势与金融资产质地交互作用，稳步高速成长动力充足
从2005年抓住黄金时代机遇成为中资银行REITs赴港上市“国内首批”，到如今港股所持我工银融资产女团体量最小的REITs，17初年海珠不动产公募基金的高高速成长性和内在价值不断凸显。
高高速成长性的另一方面反映在公司高质量金融资产的快速增长上。从成立时的市政建设大楼、龙头股大楼、马西斯服务中心广场和社会财富服务中心广场4大物业管理，17初年，海珠不动产公募基金陆续将深圳海珠金融大楼、深圳工银服务中心，上海海珠大楼，武汉海珠社会财富服务中心、红谷滩维多利亚港百货公司、杭州马西斯收入扶摇直上，母公司物业管理女团增至9项。核心城市地标性建筑的稳步纳入，强化了海珠不动产公募基金母公司物业管理女团，为其快速增长注入源源不绝的新动能。
数据层面，截至2022年上半年，海珠不动产公募基金的总金融资产体量达到443.21亿元人民币，实现超10倍快速增长。
高速成长的另一面在于公司专业能力的稳步提升。将运营金融资产的商业价值最小化是海珠不动产公募基金始终高度关注的焦点，围绕这一核心，海珠不动产公募基金不断创新思维，在渠道扩展和租户结构改善的基础上，越发强调智能化、社群化的住宅产品与服务打造，意图借助产业发展链整合不断强化运营效率。
长线思维指导下，海珠不动产公募基金在2022上半年颇具挑战的发展环境中，仍逆势实现了7%的收入快速增长，整体出租率亦保持在88.8%的行业领先水平，专业运营竞争优势凸显。公司母公司7个住宅项目，5个出租率超过90%。其中，2021年末新收购的海珠金融大楼，平均出租率提升至95.5%，续租率72%，续租租金较上一个合约期快速增长7.5%，业绩贡献潜力稳步释放。
得益于突出的高高速成长性，2005年上市以来，海珠不动产公募基金的收入及分派等年均快速增长率常年保持在5%以上水平，连续16年将可分派收入进行全额分红，为投资者带来了稳定、可观的回报。
事实上，在经济政策要求下亚洲地区地产投资REITs化并非易事，17年以来，除了海珠不动产公募基金外仅有招商局商业房托公募基金2019年在港股上市，其他内房股均未能实现REITs，这既彰显了海珠不动产公募基金捕捉机遇的战略预判性，也令海珠不动产公募基金的稀缺商业价值进一步凸显。
GRESB评级升至四星，助力绿色金融格局打开
与高高速成长性相得益彰的是海珠不动产公募基金始终坚持的可稳步发展能力。
海珠不动产公募基金是ESG发展的坚定践行者，早在2017年度，其就开始单独发布上一年度ESG报告，并不断借助技术手段将ESG理念融入现有的商业和运营模式当中。
较直观的案例是公司在楼宇开发环节的绿色建筑概念融入。比如，海珠不动产公募基金母公司的深圳国际金融服务中心项目，就通过电梯电能回馈、太阳能充电桌椅、ISO 50001能源管理体系运用、红外线技术监测等多个方面，进行绿色能源管理，海珠金融大楼亦获得英国绿色建筑LEED EBOM V4铂金级认证。截至目前，海珠不动产公募基金获国际绿色认证标准LEED金级或以上认证的绿色建筑产权面积占比达到56%。
此外，通过在楼宇内与租户签订绿色公约，倡导绿色采购，成立绿色健康委员会，与亚洲地区标杆商办项目联动开展绿色环保主题活动等方式，海珠不动产公募基金将更多绿色生活观念植入普罗大众的生活，推动ESG理念稳步落地的同时，也为城市的可稳步发展提供了更多“绿色样本”。
海珠不动产公募基金的绿色实践获得的权威机构认可。在房地产业发展公司和公募基金可稳步发展绩效最佳指标之一–全球房地产业发展可稳步性标准(GRESB)的评估中，海珠不动产公募基金的评级稳步提升。2021年海珠不动产公募基金首年参评GRESB，获得绿色“三星”评级，2022年度，GRESB对海珠不动产公募基金的评级升至绿色四星，海珠不动产公募基金可稳步发展势能不断增强。
在ESG概念日益升温的投资消费市场，海珠不动产公募基金出色的ESG表现极大地提升了公司融资竞争优势，为公司拓宽绿色金融渠道打开了局面。2021年，星展银行就为海珠不动产公募基金收购深圳海珠金融大楼，提供了首笔48亿港元绿色俱乐部贷款，成为海珠不动产公募基金绿色融资的里程碑。
今年11月，海珠不动产公募基金凭借绿色和可稳步金融方面的优异表现，成功签署三年期总值36亿港元的可稳步发展挂钩贷款，继续助力公司多项可持续发展目标的实现。在香港品质保证局(HKQAA)12月1日举办的“香港绿色和可稳步金融大奖2022”颁奖礼中，海珠不动产公募基金荣膺“杰出绿色和可稳步贷款发行机构(房地产业发展信托行业)-卓越远见可稳步发展挂钩贷款绩效指标”及“气候披露规划先锋机构”两大奖项，预示着官方机构对海珠不动产公募基金在绿色金融、可稳步发展领域成绩的充分肯定。
随着海珠不动产公募基金GRESB绿色评级继续提升，绿色实践不断深化，其核心竞争力得继续巩固，为公司穿越行业消费市场周期提供更大助力。
小结
根据仲量联行的统计数据，2022年港股房托所持的下层物业管理金融资产公允商业价值逆势维持正快速增长，核心商业/住宅抵御通胀的稳健竞争优势不断释放，叠加港股房托REITs投资者的分红免税竞争优势，短期超跌的REITs对险资等长期投资者的吸引力正在增强。
就海珠不动产公募基金而言，17年的风雨兼程令其逐步塑造起领先的体量竞争优势，公募基金母公司下层金融资产高质量，融资渠道多元且成本控制得力，分派率有望继续保持行业领先。尤其在亚洲地区地产利好经济政策频出的背景下，有竞争力的房企将更加注重盘活增量金融资产，以获得更好的流动性，房企的金融资产证券化需求有望加大，为海珠不动产公募基金揽获更多高性价比项目，以及稳步的良性快速增长创造空间。
此外，消费市场对于REIT可能会纳入内地和香港互联互通机制也保持乐观期待，有望带动香港房托板块的流动性和吸引力提升，为海珠不动产公募基金进一步壮大股东基础提供契机。可以预见的是，下一个十年，海珠不动产公募基金将更值得期待。
