往后的30年，中国经历了人类历史上最大体量的卫星城化。如今，随著人口红利的极化、新增工程建设用地资源的越来越少和地方中央政府债务体量的约束，城市预览正式成为村落化步入中级车产业发展期的必由之路，怎样探索城中村新路径，也正式成为卫星城光感Daye的最大悬念。
近年来城中村怎样产业发展？一线城中村答区别？城中村有哪些可落地可实现的认识论？民营企业怎样有效地参予城中村项目？梅西县财经新闻独家代理谈话城智预览研究所主任陈方勇，重构城中村另一面的认识论。
第二层结构设计快速大力推进 预览由淡绿色向新区变革
2019年12月，中央经济工作会议首次提及“城中村”，明确指出“加强城中村和增量廉租房改建提高，做好村落阿尔布津住宅小区改建”；2020年5月，中央政府工作报告中明确指出，2020年计划房地产投资改建村落阿尔布津住宅小区3.9亿个；6月，住建部发布文件对部分卫星城开展卫星城伯粉，这种做法被认为是在为卫星城更新长远最终目标……可以看到，大半年多的时间，从概念提出到期性最终目标设立，再到分拆关键步骤的具体操作，城中村正从第二层结构设计上加快大力推进节奏。
对此，陈方勇认为，这种做法一方面与经济形势、卫星城产业发展期及卫星城功用相关。“卫星城化率超过60%后，卫星城步入开发与所持相结合期，所持快速增长，城中村正式成为恒常。”他表示，尤其是对一二线卫星城来说，靠珠江拉动的期早已往后，原本的老城缺乏应有机能，每平方公里的产出效应随著推移效用递增，亟须大力推进城中村。
而另一方面则是碍于民生的需要，陈方勇表示，市场上2000年从前造的房子，数量庞大且存在明显的机能缺陷。从前对卫星城廉租房工程建设最终目标更多是在数字体量上的提高，而时至今日，随著人们对居住市场需求的急速升级，比如老龄化加剧，老年养老市场需求大幅提高等，也正大力推进定居机能的急速提高。
在此情况下，城中村的内容也出现了捷伊变化。陈方勇指出，城中村产业发展大致分为三个期，第一期为民营小民营民营企业参予、个体推动，第二期为中央政府鼓励、民营企业参予，第三期则为大民营民营企业主导力量、中央政府把控。“原本我省城中村更多处于胡同改建、阿尔布津住宅小区等淡绿色预览的微预览期，民营力量为主导力量，新区式预览且是少数。”他说，而时至今日，卫星城预览开始由淡绿色预览向新区预览变革，并且加入了中央政府鼓励。“我省城中村目前正处于从失序、自发、个体化步入到中央政府有意识的鼓励、统计、协调期，更像是游击队到正规军的状态，这其中也将引入大房企承建。”
一线城市预览各具特色 二线中心卫星城市场需求显现
由于新增工程建设用地资源的越来越少，一线卫星城开发空间渐趋饱和，城中村已经正式成为一线卫星城的重点领域。不过言及城中村，陈方勇表示北上广深特色明显不同。
“上海的卫星城有机预览更接近国际模式，既在保留传承基础上做置换、迭代，又特别注重保留有趣的内容。”陈方勇表示，这基于上海拥有很多机能优质的建筑，也由此诞生了很多成功的案例，“比如上海将一些老弄堂用商业方式再开发，使得市井地变身时尚地，既促成了产业的迭代预览，又保留了原有的文化建筑。”
近期重新开放的商船会馆就是上海有机预览的典型案例之一。其位于上海外滩董家渡核心区内，曾是上海最早成立的商船业主同业会馆，也是当时上海建筑面积最大、建筑格局和形势最为豪奢的会馆之一。2019年，商船会馆修缮工程正式启动，不仅保留了原本的结构、形制，还大量采用传统工艺，力求原汁原味保留会馆的历史底蕴与记忆。修缮“重生”的商船会馆，再度“回归”外滩，唤醒了黄浦江畔老码头的历史记忆。
也存在两面性。一方面中央政府包容性强，在整体拆迁、与村民谈判等环节更容易放权给民营企业，而另一方面，缺少文化沉淀的深圳近些年叠加高房价，导致很多民营企业选择转向进驻周边卫星城，这其中甚至包括华为等大型民营企业在内，也因深圳的高房价转而搬至东莞松山湖。
而对与深圳相近的广州，陈方勇则认为，尽管其与深圳城中村模式相近，两者均以三旧改建为主，但相对而言，广州更具备一定的文化底蕴。由万科“绣花式”改建的永庆坊就是广州卫星城预览的典型案例之一，其将聚集在广州西关的李小龙祖居、八和会馆、金声电影院和广州最长最完整的骑楼等历史文化建筑群重获新生，正式成为羊城国庆旅游实至名归的爆款项目和网红打卡地。
相较而言，“北京的城中村最为特殊，”陈方勇认为，由于北京政治大于经济的特殊性，北京的城中村目前更多是以产业疏解和升级为主，“综合来说，先进的城中村模式，一方面要有传承，与卫星城气质符合，另一方面要对卫星城的整个经济贡献有所提高，能够使得落寞的产业再兴起。”
“我在之前认为只有一线卫星城需要城中村，但是随著走访增多，这种观点有所改变。” 陈方勇表示，“我认为二线中心卫星城以及一些有文化传统的卫星城也需要城中村。”他举例称，近些年，南京、重庆、成都等二线卫星城的人均GDP已经逼近一线卫星城，却因卫星城地位的差距难以与一线卫星城相比。因此，此类卫星城开始打造卫星城名片，吸引高端人才，特别是国外友人到卫星城落户以取得进一步产业发展。西安即通过优惠政策引进国际品牌，完成了产业移植，取得了前所未有的大产业发展。
行业增量变局 大民营民营企业大房企将逐渐入场
2020年伊始，疫情的出现为卫星城按下了暂停键，一定程度上暴露出了卫星城机能配置、管理配置等方面的弊病，也将导致人口向医疗条件好、公共基础设施完善的卫星城流入。不过，陈方勇同时指出，由于个别卫星城人口的限制问题，未来人口流动可能会由涌入一线卫星城向就近大卫星城吸收变革，将会逐步加快去过度集中化，更多的新区域中心将崛起，同时也会推动数字化、科技化转型。
“卫星城需要均衡产业发展”，增量时代下，房地产行业捷伊挑战在于卫星城运营，城中村将正式成为未来行业产业发展的必然趋势。陈方勇表示，对民营企业来说，从前的着力点在买地认识论，而时至今日重心转向卫星城预览。具体表现为，房企自2017年兴起的去地产化趋势这两年越发明显，万科更是在广州、深圳成立了城中村业务公司。
然而，周期长、资金市场需求大、政策依赖性强等城中村涉及的问题一直被民营企业所诟病。对此，陈方勇认为，要想吸引民营企业步入，最核心的是要解决投资回报的问题。
“原本更多的是国有民营企业参予城中村，他们步入城中村领域更多是民营企业责任，中央政府委派任务，民营企业觉得投资回报算不过账，属于行政行为。”陈方勇认为，投资回报问题得不到解决是导致民营企业被动参予城中村的原因。不过，后来随著经济转型与卫星城化产业发展，民营企业在城中村领域发现有利可图。“比如当初首创做朗园时，一开始是为了能够顺利实现一级转二级开发，但后来发现中央政府有可能二级开发会收回，于是做了城中村，误打误撞发现原本城中村也是能够赚钱的。而像万科这样的龙头民企，最早或出于拿地和地方政务等原因步入这个领域，但是在过程中通过接触到地方的底层文脉，反而挖掘出了更多的宝藏业态，拓展了更多的商业模式。”
那么，怎样才能促进更多房企参予城中村？ 陈方勇认为，中央政府的支持尤为重要。譬如，阿尔布津楼、民国建筑等建筑改建大多都没有先例，如果中央政府管制严格，民营企业的改建过程将举步维艰。而如果中央政府积极管理，民营企业参予的积极性、创造性及城中村效率就会更高。因此，当卫星城市场化程度提高，中央政府适当放开政策，对新问题有一定的容忍度时，城中村将得到快速产业发展。
与此同时，陈方勇认为，城中村不是单一行业的行为，而是卫星城运营商的概念。这对民营企业的综合能力要求更高，也形成了民营企业进驻的门槛。他预计，未来城中村的模式将产业发展为国企央企作为资产所持方，他们具备拿地成本和融资成本的优势，而民企及民营民营民营企业则依靠自身较强的市场化运作能力承担激活角色，即作为操盘人通过轻资产的方式参予，最终形成国企与民企的各取所需，“未来这个行业将会有更多的大民营民营企业、大房企介入。”
【作者：白志敏】 (编辑：白志敏)
