车友们小城设计图。 资料图片
近日，江门市市直单位第五届工作技术创新邀请赛半决赛举行，市、区、镇二级机关17个技术创新工程项目参与技术创新精通业务类半决赛，其中江门市天然资源局南中国海支队参赛选手的“筹设‘三旧’改建混和合作开发管理制度”获第二名，将代表江门市参与珠海市总半决赛。
●黄艳姿 李新
本报讯 颜倚云
筹设混和合作开发管理制度
提高土地规划中国经济效益
在国家大力产业发展虚拟中国经济的国策指导下，针对江门市江门市农村自发性工程建设工业用地多、布局分散、天然林改建难、招商难、贫困户对自发性转非国有和征收意向较弱等关键点，江门市天然资源局南中国海支队以提高土地规划中国经济效益为核心，天马行空筹设“三旧”改建混和合作开发管理制度，将非国有写字楼工业用地和自发性产业产业发展工业用地合并供应、混和合作开发，将部份房地产资金引入虚拟中国经济，在稳定土地价格和房价的同时，推动虚拟中国经济转型升级，推动建成区结合产业发展改革实验区工程建设。
混和合作开发，即“非国有+自发性”“产业产业发展+街道社区”“卖地+抄底”三个层面的混和，将单个生产机能的天然林工程项目改建为结合写字楼、供地、科学研究、中高档制造等机能齐全的综合型工程项目。在严格控制新增、增量资产增量的现实背景下，混和合作开发有利于支持新产业产业发展、新商业模式产业发展，提高天然林改建地区的产业产业发展生机，平衡不同产业产业发展合作开发的总体自身利益，推动城产人结合产业发展。
目前，江门市取得实际进展的混合合作开发工程项目有桂城车友们小城工程项目、香港城、大沥孵化器小城、里水大冲科技茶园天然林改建工程项目等，面积近5000亩。
房租翻番工业用地翻一番
四大竞争优势加快旧改进程
据悉，混和合作开发管理制度有四大竞争优势：首先是保障贫困户的当前利益和长远规划自身利益。一方面将部份自发性土地转成非国有写字楼工业用地，让贫困户立即享受“三旧”改建的官宅投资收益，另一方面将部份土地保留为自发性产业产业发展工业用地，维护贫困户长远规划、持续的投资收益。
其次，有有利于土地成片天然林合作开发。混和合作开发可化解非国有、自发性土地相互糅杂、难以天然林合作开发的情况，可适用于不同土地权属人的差异化改建诉求，一并实施天然林合作开发，具有相对较高的适应性。
通过混和合作开发，建成城产结合的产业产业发展街道社区，可让更多市民实现居住就业“零距离”；将非国有写字楼工业用地和自发性产业产业发展工业用地混和合作开发，要求房地产合作开发主体在合作开发写字楼街道社区的同时合作开发产业产业发展载体，可以将房地产合作开发资金引入虚拟中国经济，建成产业产业发展载体之后再招入虚拟企业，解决虚拟中国经济资金不足问题。
此外，混和合作开发还实现了非国有工程建设工业用地卖地和自发性工程建设工业用地流转抄底的有机结合，有有利于构建建成区统一的工程建设工业用地市场。
以桂城车友们小城工程项目为例，该工程项目利用混和合作开发的方式，引入社会资本跨界共建，将原华南汽车城改建为汽车销售及售后服务、汽车文化旅游、行政办公、餐饮娱乐、酒店服务等为一体的大型综合型汽车文化产业产业发展小城。改建前工业用地仅0.8-1.0，建筑面积仅20万平方米。目前首期已完成改建，工业用地提高到3.0-5.0，总建筑面积75万平
