原副标题：房地产业工程项目合作开发全业务时序解
删掉。
房地产业工程项目的合作开发含意——透过资源整合多种不同天然资源为现代人提供更多定居内部空间并发生改变现代人存活化学物质自然环境的一类公益活动。
房地产业工程项目的总体合作开发业务流程——两个房地产业工程项目的总体合作开发经营方式犯罪行为
▶房地产业的其本质难题是农地天然资源的再重新分配及商品生产：中央政府流入合作地产商、合作地产商流入顾客、顾客间的迁移！
▶后期(重大决策期)——由拿地到计划得到批准——重在重大决策(全局已定)；
▶后期(实行期) ——由规划结构设计结构设计到推售——重在继续执行；
▶中后期(营运期) ——推售后到住宅拆毁——重在服务项目,重在归纳意见反馈。
房地产业工程项目的总体合作开发业务流程——民营企业视点与顾客视点
事例：某工程项目总体合作开发业务流程
▶ 18个关键性结点——里程碑式计划（二级计划）
▶
▶ 拿地7个月后开盘！
• 工程项目启动会（即工程项目启动时间，取得结构设计要点后经集团评审透过的时间）；
• 国有农地使用证(指国有农地使用证的签发时间)；
• 建设用地规划许可证（指建设用地规划许可证的签发时间）；
• 总平图规划结构设计完成（指规划结构设计完成时间，以上报规划局的签收时间为准）；
• 计划设计完成（指计划透过集团董事会批准的时间）；
• 计划图报建（指取得中央政府相关部门批文时间，以最后部门的批文时间为准）；
• 桩基规划结构设计完成（指可用于招标及施工的桩基规划结构设计完成时间）；
• 主体规划结构设计完成（指可用于招标及施工的规划结构设计完成时间）；
• 建设工程规划许可证（指建设工程规划许可证的签发时间）；
• 精装交楼标准规划结构设计及材料定板（指拟批量精装交楼工程项目可用于招标及施工的规划结构设计完成时间）；
• 工程项目开工（指项目动土时间，以土方开挖或桩基施工的开始时间为准）；
• 施工许可证（指施工许可证的签发时间）；
• 主体开工（指总包单位进场，以地下室底板或者承台基础施工开始时间为准）；
• 预售证（指预售许可证的签发时间）；
• 开盘（指取得预售证后，正式开盘销售的时间）；
• 主体封顶（指主体屋面结构的完成时间）；
• 竣工验收（指竣工验收备案证明的签发时间）；
• 推售（指第一批办理集中交付的时间,不指与小业主签订购房合同上的交楼时间）。
农地获批
行政命令式：划拨/协议出让。危改工程项目、工商民营企业改造、经济适用房和基础设施建设中的建设用地重新分配基本上是控制在中央政府手里。
资本市场:
1、投资参股：用资金入股或用农地入股，透过农地与资金的互换共同组成工程项目合作开发公司;
2、农地收购：直接收购获得农地，这种直接收购按国家规定要缴纳营业税、农地增值税、所得税、印花税、契税等税费;
3、收购有农地的公司：为了避免缴纳契税与营业税等，一般都透过直接收购公司的股权，这种收购公司的形式现阶段主要涉及民营企业所得税或个人所得税等税费，不用缴纳营业税、农地增值税、契税。这是近年来比较红火的一类方式，比如万科收购浙江南都，香港路劲收购顺驰。
农地市场：
透过
事例：某公司拿地原则
住宅为主，实现快速合作开发，快速销售，资金快速回笼。严格控制持有物业在总体合作开发量中的比例。
选择预售条件宽松、±0可以卖楼、资金占用少的城市，农地位置以城市发展区的交通便利的具备快速变现条件的农地为首选。
避免拿超级大盘（建面100万平方米以上），以免过多占用资金。
深耕目前已进驻城市，特别是成都、长沙、江阴、沈阳，确保每个已进入城市有3个可售建筑面积在30万㎡以上的工程项目，保证三年的合作开发量，做好农地储备结构规划并严格继续执行。
加速进入以下城市：
长三角：有强劲实力的县级市，如 常熟、昆山等；
环渤海和东北地区：天津、青岛、威海、烟台等；
内地省会城市：武汉、西安等。
各部门职责：
投资合作开发部：收集农地信息——工程项目立项报告（分公司）——工程项目立项审批（董事会）—
营销部：初步市场调研及定位草案。
结构设计部：概念规划结构设计计划。
工程部：现场踏勘。（确定是生地、熟地还是毛地）
财务部：可研版投资收益、初步筹资计划。
成本部：控制性成本目标（限额指标、成本控制系统规范）、可研版成本。（根据结构设计部提供更多的规划要点进行估算）
采购部：制定工程项目合约计划计划、市场调研合作方资源。
关键性要素：工程项目可研报告。
定位重大决策
事例：某工程项目定位重大决策三大要素
定位——工程项目形象定位、产品定位、顾客定位、市场定位等！
得到批准——总图、户型、单体、外立面、园林、配套、展示区等！
定价——销售均价、价格听证会、价格专题报告、利润指标等！
产品结构设计
常见的难题：
进度难题：进度难以控制、各专业公司难以衔接。
质量难题：评价体系和评价经验的缺失。
计划文本中，最重要两张图——工程项目总平面图、标准层平面图！
工程项目报建
房地产业工程项目一般报批报建业务流程
施工建设
推广销售
关键性结点：
组建销售团队；（销售总监、销售经理、销售员、策划总监、策划经理、策划师）
工程项目形象定位；（主推广语、主形象画面、工程项目案名、工程项目LOGO等）
工程项目销售卖点提炼；（区位、地段、产品、自然环境、价格、品牌等）
工程项目营销继续执行计划；（开盘计划、销售手册、销售周期、价格、法律文件、培训等）
工程项目营销推广计划；（推广周期、媒体组合、费用计划、重大营销公益活动计划等）
工程项目展示区包装方案；（外围导示、售楼处、样板房、看楼通道、工地等）
合作方天然资源使用；（广告公司、代理公司、制作公司、短信公司、媒体、印刷等）
工程项目第一次广告出街；
公司及工程项目品牌推广；
工程项目展示区开放；
工程项目价格听证会；
工程项目一期开盘；
营销费用预算。
推售交付
工程项目推进慢在各环节的主要原因：
房地产业合作开发成本构成：
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