21世纪经济报导 实习本报记者黎雨辰 北京报导
清风恰逢时。从2021年首批试点工作的9家到2023年2月的25家，眼下我国公募公募基金REITs消费市场正进入常态化发行阶段，即将跑上加速增效的“大步”。
区别于市售的权配能力上有所结构分化，但仍助于机构没意思后市整体表现。
捷伊一年里，公募公募基金REITs前景如何？整体来看，在二级消费市场整体表现触底回升、政策添砖加瓦之下，下层金融资产复原、发行加速、类型多样化化均正式成为2023年公募公募基金REITs消费市场的关键字。
“在REITs消费市场加速的过程中，金融资产类型更为丰富，投资人选择更为多样化，大多数高质量REITs本身的钱款调迁也更为平衡，这是一个消费市场走向成熟的标志。”国泰君安在近期研究报告中指出。
本报记者还了解到，在持
REITs新而以当时
2023年公募公募基金REITs消费市场第一位新成员，是海富通天猫仓储配送基础建设REIT。
2月8日，海富通天猫仓储配送基础建设REIT在深交所顺利上市。做为首单民营企业仓储配送仓储REIT，天猫仓储配送REIT凭借着独特的特性和杰出的色泽，为REITs消费市场注入了捷伊可能性。
做为澄清，投资人的配售热情则远超过想像。据了解，天猫仓储配送REIT原计划募资总额17.57亿，但因配售过分火热，甚至提前一天结束了募资。该项目最终招揽近720亿资本金参与，当中网上申购发行累计招揽资本金465.06亿，网上申购投资人网上申购配售超126.04倍。
“加仓一千股，行情比股票可信赖多了。”一位投资人在天猫仓储配送REITs的相关讨论平台表示。
还有投资人分析起天猫的下层金融资产：“华东的重庆、西南的重庆、华东的廊坊，区位优越，都是关键的枢纽。”
做为房产信托公司公募基金，REITs的资本金主要用于管理能产生平衡投资收益的房产投资组合。当中，强制性派息带来的牢固收益率做为REITs的关键优点之一，让其具有了中高风险、高收益的优点，正式成为许多投资人手中的抢手货。
事实上，2021年我国首批9只公募公募基金REITs产品试点工作上市时，公募公募基金REITs的消费市场还相对默默无闻。但随着2022下半年12只产品集中上市，公募公募基金REITs逐渐走入常态化发行，投资价值日益凸显，配售份额也慢慢出现了“千金难求”的局面。
当前，我国公募公募基金REITs消费市场的产品数量已增至25只，发行总规模超800亿。按经营模式划分，产权类和特许经营类项目比例为3:2。项目的下层金融资产类型也不断丰富，由最初的高速公路、产业园区、仓储配送仓储产品进一步扩展到了清洁能源、保障房、生物医药等领域。
还有更多REITs产品正蓄势待发。据深交所、深交所项目动态，目前有9只REITs处于待发状态。具体来看，中信建投国家电投新能源REIT、中航京能光伏REIT、中金湖北科投光谷产业园REIT和中金山高集团高速公路REIT等四只首发REITs当前均已收到反馈，进入排队上市阶段。中金普洛斯仓储配送仓储REIT等5只REITs则处于等待扩募的反馈或问询期。
此外，2月以来，多单处于初期阶段的REITs项目陆续披露了相关进展。据不完全统计，已有武当山景区公募公募基金REITs项目完成签约、北京市昌平保障房建设投资管理有限公司发布REITs公布中标候选人、昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司则就选聘公募公募基金REITs公募基金管理人及专项计划管理人发布公告等。
二级消费市场上，REITs的成交放量逐年显著递增。本报记者对Wind数据进行计算发现，2023年初至2月17日收盘，公募公募基金REITs日均成交量为8484.02万股，较2022年的4957.57万股和2021年的3473.52万股，分别同比提升了71.13%和144.25%。
截至2月17日收盘，上市公募公募基金REITs产品距年初平均上涨2.59%，虽然仍未跑赢上证指数，但与大盘的差值已由去年四季度的-8.57%缩减至-1.77%，整体收益波动回暖。
“随着REITs消费市场常态化建设加速，REITs发展呈现出新态势。”2022年12月8日，在首届长三角REITs论坛暨中国REITs论坛2022年会上，上海证券交易所党委副书记、总经理蔡建春表示。
蔡建春指出，从境外消费市场看，海外REITs消费市场整体规模一般是当地GDP的3%到16%，股票市值的1%到8%。考虑目前我国百万亿级的存量基础建设规模、每年百万亿的GDP水平和近80万亿股票市值，预计未来REITs消费市场容量在万亿以上，潜力巨大。
穿越结构分化周期
1月30日，20家上市公募公募基金REITs的四季报已经披露完毕。整体来看，2022年REITs 消费市场有起有伏，下层金融资产经营整体表现也受到诸多超预期因素影响。
预期营收完成率方面，对比Wind中各季度财务数据及招募说明书的预期数据，在不考虑下层项目业务收入存在周期性的情况下，以单季度达成全年营收预测值的25%、或半年营收预测值的50%做为标准，则公布四季报的20单公募公募基金REITs中，10单REITs的当季营业收入完成率符合预期。
鹏华深圳能源做为唯一一只清洁能源项目，2022年累计收入11.57亿，以137.32%的完成率位列榜首，也是去年唯一实现十亿营收的REIT项目。完成情况最为欠佳的则是博时蛇口产园REIT，仅实现了预期值1.45亿的77.83%。
净利润方面，据国泰君安研究统计，2022年实现预期目标的REITs数量增加到了12单，不过各REIT完成情况差距进一步拉大。9单REITs的年度EBITDA完成率则超过100%。
综合来看，鹏华深圳能源REIT、国泰君安临港创新产业园REIT及国泰君安东久新经济REIT业绩最为亮眼，三项指标均超过预期。
收益分配能力上，Wind数据显示，上市公募公募基金REITs四季度平均可分配金额为4128万元，实现预期值的产品则有13只。
当中，中航首钢绿能REIT在四季度完成了尤为惊险的“最后冲刺”。该公募基金的全年可供分配金额目标达成率虽以134.6%排在第一位，但单季整体表现却极为不均，几乎依靠四季度8757万元可分配金额、343.2%的季度达成率进行托举。中航公募基金在四季报中解释称，四季度区间业绩的主要贡献来自于收回的历史期间国补电费0.99亿。
从项目所属板块来看，不同下层金融资产之间的运营情况也出现了较为显著的结构分化。
续下滑，且四季度承压明显。
“散点疫情频发叠加经济下行压力以及免租政策等因素的影响，使得产业园区REITs的经营状况持续受到冲击，但公募基金管理人和运营管理机构通过减免管理费等方式缓解项目成本端压力，全年来看相关措施有效对冲了收入减少对于投资人可分配投资收益的负面影响。”国泰君安研究团队指出。
而另一边，平衡的出租率和较强的抗周期特性，则支撑保租房、仓储配送仓储两类金融资产实现了稳健的经营整体表现。
“从数量和发行情况来看，目前已有4只保租房产品成功上市，网上申购和公众投资人配售比例均低于 1%，整体表现了消费市场对于这类公募公募基金REITs产品的热情。”华夏公募基金向21世纪经济报导本报记者指出，“在公募公募基金REITs消费市场中，保租房项目收益水平有限但风险性小，其收益率的平衡性获得了很多投资人的认可。”
值得一提的是，仓储配送仓储类金融资产似乎正式成为了非国营REIT项目的一大偏好。在当前上市的三家非国营REITs中，天猫仓储配送REIT和中金普洛斯REIT均属于仓储配送仓储行业。
当中在2022年四季度，中金普洛斯的平均出租率为94.2%，与三季度基本持平。有研究人士认为，平稳的出租率叠加下层金融资产在地域分布上的分散化，使得其营业收入受疫情扰动较小。
中金普洛斯REIT在四季报中解释称，普洛斯通州光机电仓储园前期单一租户到期调整导致出租率下降，受新型冠状病毒疫情必要管控措施以及租赁消费市场环境等因素影响，租赁进度则有所推迟。但随着本期内全国新型冠状病毒疫情管控措施的重大调整，公募基金管理人和外部管理机构已采取措施加快招租进度。
2023：复原与加速
经过起步与助跑后，2023年以来，我国公募公募基金REITs消费市场已由个案试点工作阶段转入常态化、多样化化推进的新阶段。穿越振荡周期后，机构依然纷纷没意思其后市整体表现。
多家公募基金管理人认为，随着经济基本面的逐步回暖和疫情对项目业绩压制的减弱，各类型REITs下层金融资产在价量两方面均存在一定复原空间。
“人流和仓储的复原有望支撑高速公路REITs业绩在复原斜率和空间上有较大优势；生产、生活活动的恢复或可为水务、垃圾处理、发电行业带来量的增长；仓储配送仓储REITs和产业园区REITs则预计能在租金和出租率方面出现一定改善。”国泰君安研究分析认为，
做为2单已上市保租房REITs的管理人，华夏公募基金则向本报记者指出，保租房项目金融资产存量规模较大，且公开信息显示已有十余个省市的保障房项目正在筹备，“随着政策面利好因素不断增加，预计投资人仍将保持较高的配售热情。”
做为提振经济的关键战略，政策对REITs的护航力度亦不断提升。证监会2月10日召开2023年债券监管工作会议时强调，要全面深化REITs消费市场建设，坚持发展与规范并重，全力推动REITs消费市场高质量发展。
据本报记者不完全统计，今年年内，已有包括北京、上海、河南、浙江、江苏、山西、山东、辽宁、云南等多个省市出台了相关政策或文件，支持公募公募基金REITs申报助力金融资产盘活与实体经济发展。
当中，苏州市在1月30日发文中尤其指出，支持民营资本通过基础建设REITs等金融工具盘活存量金融资产，支持民间投资更多进入交通、能源、水利、城建、环保等重点行业和领域，并在政策上予以便利。
REITs开年来的另一大特征，还在于其下层金融资产领域边界的持续延伸。
本报记者注意到，目前处于招标等前期阶段的公募公募基金REITs项目金融资产，不仅有产业园区、景区、保租房等传统设施，一些新型金融资产，如光伏发电场、海上风力发电场等，也纷纷走上了证券化的道路。
据了解，2021年7月，发改委曾发布“958号文”，进一步扩大了REITs试点工作区域和试点工作范围。而中金公募基金指出，目前958号文中提到的10个试点工作领域，尚有市政基础建设、新型基础建设、水利基础建设及旅游景区基础建设尚未成功发行试点工作产品，未来有望实现突破。
“应当紧紧围绕盘活存量金融资产和扩大有效投资的目标，精准有效支持基础建设补短板领域建设。进一步拓宽REITs试点工作覆盖的金融资产类型，鼓励新能源、新基建等基础建设项目开展REITs试点工作。”蔡建春在先前发言中表示。
消费市场对于公募公募基金REITs产品认知的不断深化迭代，也对公募基金管理人的主动管理运营能力及成果也被提出了更高的要求。在开年规划中，多家公募基金管理人均提到加强对REITs项目运营管理的参与。
“在一些比较实际的项目，比如高速公路的收费上，发起人的运营团队肯定相对更为专业，公募基金经理则是做为管理人代表参与进去，但后期的参与程度会更为深入。”华夏公募基金则向21世纪经济报导本报记者表示。
公募公募基金REITs广阔发展机遇前，公募基金管理人应如何做为？华夏公募基金进一步指出，在产品发行募资阶段，公募基金管理人会对下层金融资产进行详细的尽职调查，并对未来的经营情况及投资收益进行合理审慎的预测。
而在后续运营管理阶段，公募基金管理人将主动管理下层金融资产，同时可委托专业的运营管理机构对下层金融资产进行日常管理，通过明晰的权责利划分、高效的协同合作、带奖惩及激励的委托运营合作机制等，保障项目平衡持续运营，降低风险。
