原副标题：财务报表检视 | 太阳城IIS
看法网2022年，太阳城集团公司告别土地消费市场。
“由于受到商品住宅合约产品销售稳步疲软和资本消费市场股权融资十分困难的影响，2022本年度Kozhikode关注度稳步疲软，短期内民营企业房企在Kozhikode消费市场上的股权投资强势势头不会KO，为了保持充裕的资金面，本集团公司于2022年延期大信。”
新一代公布的业绩预期报告中，太阳城集团公司供地总总体规划占地面积为3387平方米，应占总总体规划占地面积则达到2668平方米，分布在国内的60个卫星城。
太阳城集团公司则表示，原有供地预期供本集团公司未来二至五年的开发。
依此，从重点产业布局的四大地区供地生产成本上看，珠三角城市群占比超过一半，环渤海地区城市群、泛珠三角城市群、粤港澳大湾区及西部地区供地生产成本则分别为20.8%、22.5%、8.4%及12.1%。
此前，太阳城集团公司还提出“重回第一线跟核心理念第一线卫星城”的发展战略，从2022财务报表统计数据上看，位于第一线卫星城、第一线卫星城及三线线卫星城的供地生产成本分别占总供地生产成本（不包括股权投资物业管理）12.5%、55.9%及31.6%。
产品销售分线
实际上，太阳城集团公司选择低调将第一线及第一线卫星城发展提上议程，与去年股权投资收益统计数据大幅下滑密切相关，由此可见利润率则由2020年约24.1%上升至2021年约21.7%。
在当时太阳城集团公司的思路中，第一线卫星城占总产品销售统计数据的毛毛，而第一线卫星城产品销售面积也更有提升空间，重回一第一线卫星城也许能动真格利润率大幅下滑的趋势。
但回过头上看新一代发布的2022年业绩预期统计数据，织田由2021年大幅增加约45.9%至44.2亿；利润率上升了5.1%个基点，至16.6%；年内股权投资收益环比增加约29.2%约267.05亿，控股公司拥有teaumeillant占纯利环比下跌99.2%，折合2454.4万元。
据太阳城集团公司则表示，利润率增加主要是物业管理单价上升，及对物业管理项目资产减值的资产减值超额增加系因。且于2022年的物业管理产品销售额为247.39亿，较2021年上升31.57%，年内物业管理产品销售均价为每平方米1.2万元，上年产品销售单价则为1.09万元。
此外，太阳城集团公司2022年实现合约产品销售金额约人民币590.23亿，上升约43.5%；合约产品销售面积约491平方米，也与2021年相比上升34.2%。
按照卫星城级别上看，第一线卫星城产品销售额92.19亿，合约产品销售面积30.44平方米；第一线卫星城产品销售额311.03亿，产品销售面积则为218.99平方米；三线线卫星城合计的产品销售金额为187亿，产品销售面积几乎与第一线卫星城持平。
但就看法新媒体对比2021财务报表统计数据上看，无论是在产品销售金额还是产品销售面积方面，太阳城集团公司第一线、第一线及三线线卫星城的统计数据均有所上升。
按照卫星城上看，第一线卫星城中的杭州、昆明及南京合约产品销售分别约人民币111.27亿、人民币33.89亿及人民币27.88亿；而第一线及三线卫星城的北京及泉州的产品销售金额分别约人民币67.15亿及约人民币46.69亿，占整体合约产品销售金额分别约11.4%及约7.9%。
除产品销售情况外，太阳城集团公司于报告期内的净负债比率约为79.6%，较去年上升了8.9个基点。值得注意的是，当前的贷款总额达到441.57亿，流动负债总额为1236.51亿。
不过，在太阳城集团公司2022年关键词中，除了“延期拿地”，还有“还债”及“发债”。
2022年2月起，太阳城集团公司偿还了一笔5亿美元境外债；7月又就“20太阳城02”的公司债完成了9.54亿回售兑付；9月底至10月，合计针对三笔美元债付息约5000万美元。
由此可见，太阳城集团公司仅剩12月到期的12.8亿产品销售尾款ABS，以及2023年4月的5亿美元优先票据到期等债务，短期偿债压力减缓。
视线重回至今天，发布财务报表不过一小时，太阳城集团公司又购回本金总额2.06亿美元的2023年票据，尚未购回的票据本金总额为2.935亿美元，相当于原先发行本金总额的58.7%。
还债之外，2022年以来，太阳城集团公司也在一直琢磨着“开源之道”，在出售资产、发债及授信环节动作不少。
9月9日，太阳城集团公司全资附属公司方隅控股出售方隅集团公司的股权，相当于出售公司已发行股本的70%，代价为5600万元，出售后将不再拥有方隅集团公司任何股权。
2022年12月，太阳城集团公司趁着“三支箭”政策出台，与中国建设银行上海分行、中国工商银行厦门分行等多家银行签署发展战略合作协议，累计获得超260亿金额授信。
今年2月3日，太阳城集团公司又与中国农业银行上海市分行签订《银企发展战略合作协议》，截至目前，已与11家银行签署发展战略合作协议，累计获得授信金额超过430亿。
特别值得注意的是，太阳城集团公司旗下太阳城商管也在上市后反哺了控股公司：2022年11月24日，太阳城商管为太阳城集团公司垫付了本金额最多为人民币9亿的贷款，年利率则为7%。
商管IIS
对控股公司的“帮衬”，一定程度上体现了太阳城商管在过去一年的业绩预期成效，但据新一代公布的本年度业绩预期上看，股权投资收益情况并不算特别出色。
于2022年，太阳城商管股权投资收益约为11.82亿，环比增加3.88%；控股公司拥有teaumeillant占纯利为人民币2.08亿，环比增加25.85%，基本每股盈利为人民币10.0分；织田则由2021年同期增加约26.0%至约4.3亿，整体利润率增加至约36.4%。
这份财务报表中，太阳城商管表述了当前股权投资收益增加的原因：“在管占地面积增加及商业物业管理的开业前管理服务收入大幅增加的综合影响系因，利润率增加主要是由于较高利润率的商业物业管理的开业前管理服务收入大幅增加系因。”
结合在管占地面积的统计数据上看，于2022年12月31日，太阳城商管总签约商业物业管理(包括购物中心及写字楼)为40个，总签约占地面积约为500平方米；在管商业物业管理为17个，而总在管占地面积约为170平方米。
对比去年的统计数据，除签约占地面积环比上升11%左右之外，其余统计数据均较2021年有所责增长，总在管占地面积环比增长9.2%，在管项目环比增加1宗。
这其中，太阳城商管增加的在管面积地区分布也有所变化，珠三角、泛珠三角、粤港澳大湾区及西部地区的在管占地面积较2021年并无任何增长，而环渤海地区城市群在管占地面积则由5.4平方米增至19.7平方米。
由此看来，2022年太阳城商管针对环渤海地区地区商业物业管理业务下了不少功夫，最直接的体现便是山东高密太阳城世界城赶在年底的开业。
“按照规划，2022年底前会再开业5个太阳城世界城，未来3年每年会开业5-6个世界城。”于去年业绩预期会中，管理层曾对2022年的世界城项目提出期望，完成北京西长安太阳城世界城、福州太阳城世界城、高密太阳城世界城、汕头中骏世界城、唐山太阳城世界城的开业。
截至2022年底，高密项目于12月开业，北京、唐山于2023年3月完成开业，剩余项目还处于建设状态。
另一边，住宅物业管理业务2022年的分布重点则不同于商业板块，但同样实现了在管占地面积的进一步增长。
于2022年内，太阳城商管住宅物业管理管理服务分部实现总收入约为人民币7.87亿，环比增长约17.9%；在管占地面积约2400平方米，环比增长约15.2%；在管项目为149个，环比增加21个；签约占地面积约4320平方米，环比增长约6.7%。
从地区分布看，泛珠三角的签约占地面积及在管占地面积均在首位，分别达到1616.7平方米及1159.5平方米，收入也达到3.25亿，占总收入的41.29%；粤港澳大湾区签约占地面积并没有增长，在管占地面积则微增至100.3平方米，收入5614.3万元，在五个地区内垫底。
于财务报表中，开业前管理服务收入统计数据也值得细究。
在太阳城商管的表述中，受到控股公司太阳城集团公司最近逐渐增加购买土地的影响（商业物业管理方面），集团公司于2022年的开业前管理服务收入大幅增加。结合太阳城集团公司在财报中对于延期购地的说辞上看，去年7月才完成上市的太阳城商管尚未摆脱对控股公司的业务依赖。
“集团公司将会减低对太阳城集团公司单一房地产开发商的依赖性，积极争取为其他房地产开发商的购物商场提供优质的开业前管理服务，补足来自于太阳城集团公司的收入增加。”
意图创造业务独立性的另一端，太阳城商管在现金流方面的情况相对较平稳，现金及现金等价物虽较2021年28.99亿上升至12.27亿，但足以覆盖目前合计3.46亿贸易的应付款项及其他应付款项，以及总流动负债5.96亿。
但就财务报表中所言，为应对日后发展的需要，或将以“IIS”方式，优化人力资源架构，加深数字化的应用，节省每年劳动生产成本，提升在消费市场上的竞争力。
如此看来，无论对太阳城商管还是控股公司太阳城集团公司而言，2023年的课题中，IIS将成为必修课之一。
