经济检视网 记者 田国宝级 5月30日，海通证券湖南曹路金科REIT（508019.SH）正式宣布将发售价确认为2.625元/份，与已经挂牌上市的10家仓储仓储配送、工业工业园区公募公募基金REITs相比，而此价格相对较低，预计今年可以募资资金15.75亿。
根据发售方案，该公募公募基金REIT将于6月5日进行配售，6月6日顺利完成募资，6月7日确认最后发展战略配售、网上申购发售、社会公众发售的公募基金交易额数目及配售比率，该公募基金预计今年于6月下旬正式宣布挂牌上市。
海通证券湖南曹路金科REIT挂牌上市心路历程虽说峰回路转，从2022年12月明确提出申请迄今耗时超过5个月，而绝大部分公募公募基金REITs而此过程费时但是2个月，从明确提出申请到挂牌上市一般来说在2-3个月。
海通证券湖南曹路金科REIT明确提出申请挂牌上市时，受一连串不利因素影响，亚洲地区工业工业园区行业遭遇非常大的退房阻力。2023年第二季度年来，虽然部分工业园区投资回报率出现转好，但绝大多数还没有恢复正常到历史水准。
海通证券湖南曹路金科REIT在备案前夕，曾三次被市场监管机构明确提出“意见反馈”要求。但是随着看房的逐渐进行，其挂牌上市也进入第三阶段。
6月下旬挂牌上市
明确提出申请挂牌上市前，海通证券湖南曹路金科REIT的有关金融资产做过一场金融资产全力支持工作方案方案。2019年7月，商办创融-湖南曹路金科高新区金融资产全力支持工作方案方案正式宣布挂牌上市，发售数额16.3亿，该工作方案方案直至2022年6月才中止。
工作方案方案中止前，湖南省信息技术投资集团公司股份有限公司（下列全称“湖南曹路”）开始为明确提出申请公募公募基金REIT做预备，并于2022月底正式宣布向深交所递交了明确提出申请。
今年1月和4月，海通证券湖南曹路金科REIT三次向深交所递交意见反馈稿，直至4月25日才正式宣布通过明确提出申请。
5月29日，海通证券湖南曹路金科REIT开始询价，累计收到53家网上申购投资者管理的142个配售对象的报价信息，区间为2.542元/份-2.746元/份，拟配售交易额总量84亿份，为网上申购初始发售交易额的57倍。
剔除有关无效报价后，最后48家网上申购投资者管理的110个配售对象的57.9亿份报价有效，结合其他配售对象的报价情况，最后将发售价格定在2.625元/份，与询价结果较之，最后发售订价较为保守。
根据证监会4月25日批复的文件，海通证券湖南曹路金科REIT准予募资的总额是6亿份，按照确认的发售价，最多可以募集到15.75亿，预计今年2023年现金流分配率为4.62%，2024年为4.87%。
根据公募基金管理方披露的信息，原始权益人承诺配售34%的交易额，也是海通证券湖南曹路金科REIT最大单一配售者。另外32家发展战略配售投资者承诺的配售交易额合计占比31%。
海通证券湖南曹路金科REIT将于6月5日-6日正式宣布开始配售，顺利完成配售后，做好相应的预备工作，就可以正式宣布挂牌上市交易。从已发售的公募公募基金REITs来看，从看房到挂牌上市一般来说需要1个月左右时间。
从2021年6月首批REITs成功挂牌上市年来，中国公募公募基金REITs已走过两年心路历程，第一批挂牌上市的REITs成功通过扩募明确提出申请。而且根据挂牌上市指引，下一步公募公募基金REITs将进一步向商办等领域扩散，对于存量金融资产影响日益深远。
海通证券湖南曹路金科REIT的下层金融资产所在的武汉金科高新区，是武汉信息技术创新的高地。原始权益人湖南曹路集团公司为东湖高新区管委会下属国企，主要从事工业园区开发运营及信息技术企业投资。
下层金融资产品相几何
海通证券湖南曹路金科REIT下层金融资产包括金科高新区A1-A7栋、C6栋、E3栋以及位于现在金科世贸中心的互联网+项目，合计可租赁面积为16.76万平方米，2022年末的估值为15.4亿，平均签约租金61.63元/平方米/月。
其海通证券科高新区的9栋楼为早期向中电金科购买，运营年限普遍超过10年；互联网+项目同样为购买而来的金融资产，运营年限也超过5年。相对而言，这次挂牌上市的金融资产均已经进入稳定运营阶段。
招募说明书显示，海通证券湖南曹路金科REIT下层金融资产2022年营业收入为1.07亿，其中最大收入为租金收入，占比超过九成，其他收入为物业费、停车费、广告等收入；运营净收益7060万元。
截至2022月底，海通证券湖北曹路金科REIT的基础设施项目共有49家租户，其中信息技术行业占比超过40%，金融信息技术占比超过27%，其他租户还包括专业服务、教育、金融、建筑、保险等行业。
最大的租户是商办银行，租赁面积接近4万平方
第二大租户是武汉留学生创业园管理中心，租赁面积占比8.7%，该中心为东湖高新区管委会下属政府机构，也是原始权益人的关联方，主要为海外留学人才回国创业提供有关服务，租赁年限超过11年。
第三大租户是小红书的运营方行吟信息技术，租赁面积占比7.7%，从2017年11月首次入驻年来，伴随着小红书业务快速发展，租赁面积扩大了三倍以上。
第四大租户是世纪教育公司，租赁面积占比7.4%，该租户有相当部分面积用于开办幼儿园，日常在校人数超过五六百人，年收入超过3000万元，原始权益人湖南曹路也是股东之一，持有39%股份。
四大租户的租赁面积合计占比超过51%。
行业低谷
今年4月25日，经历将近5个月的漫长明确提出申请、三次意见反馈，海通证券湖南曹路金科REIT终于拿到了证监会批复通过文件。无论是经历的波折，还是历经的时长，均超过绝大多数公募公募基金REITs挂牌上市过程。
从工业工业园区行业来看，海通证券湖南曹路金科REIT挂牌上市没有赶上好时候。2022年四季度年来，公募公募基金REITs表现一直较为低迷，截至5月31日收盘，已经挂牌上市的27只公募公募基金REITs总市值为858.34亿，与发售总市值较之下跌了6%。
公募基金价格表现同样低迷，2023年1-5月，27只已挂牌上市的公募公募基金REITs价格均出现不同程度的下跌，跌幅超过10个百分点的有13只，其中2只跌幅超过20%。27只公募公募基金REITs没有一只上涨。
价格低迷背后是投资回报率普遍下滑，2022月底开始，亚洲地区主要工业工业园区均出现不同程度的退房现象，如华安张江光大园REIT遭遇大租户退房，建信中关村工业园区REIT被小租户退房困扰。
一位工业工业园区企业有关负责人告诉经济检视网，三年疫情，诸多实体企业遭受重创，虽然2022底年来，经济活动逐渐有序恢复正常，但消极影响依然存在，并将而此影响直接投射到园区中。
据其介绍，影响工业园区投资回报率的租户主要分为两类，一类是没有挺过去倒下了，如哲库信息技术；另一类虽然坚持下来了，但出现相当规模的裁员，“原来可能租一整层甚至一栋，裁员后，用不了那么多面积，到期后就不续租了”。
在房地产上行阶段，工业工业园区也处于高速发展状态，部分传统房地产开发企业也纷纷进入而此领域，但随着房地产进入下行通道，作为房地产勾地工具的工业工业园区也停止扩张，进入调整期。
海通证券湖南曹路金科REIT在出租率方面的表现要好于同行。招募说明书显示，2022月底，其下层金融资产投资回报率是86.4%；到了今年一季度末，投资回报率进一步上升至90.72%。绝大多数工业工业园区一季度末投资回报率低于2022月底。
