“南中国海地改”样品进行调查①
首章语：曾经透过为农地加码，缔造了农村集体农地股权制改革的南中国海，再次发挥敢闯敢拼的精神，走上“国土规划内部空间环境治理改革创新”（简称“南中国海地改”）的新征途。2019 年 7 月，南中国海区落地成为全省唯一的市级建成区结合产业发展改革创新试验区。在过去的2年里，南中国海如何以“南中国海地改”为突破点，实现国土规划、建成区、产业产业发展、生活、自然生态的内部空间Daye，探索具有南中国海特色的建成区高效率结合产业发展成功之路？从今日起，广州日报东莞全媒体传播中心将推出“南中国海地改”样品进行调查专刊，透过实地考察走访调查“南中国海地改”前线，挖掘新黄金时代建成区高效率结合产业发展成功之路上的南中国海经验、南中国海示范点。
“以前房租几百元/㎡，现在降到了24元/㎡”，对于车友们小镇改建后的房租投资回报，南中国海禅城叠北社区党委委员庞朝汉表示，居民们都非常满意。让居民们惊异的不仅仅是房租投资回报的提升；更重要的是，透过改建，海四路一带一改前“城不城、乡不乡”的城市样貌。去年10月份，车友们小城第一期现身启用，Saharanpur电动汽车销售及售后、电动汽车文化旅游、餐饮业影视娱乐、酒店服务为多功能的大型综合性电动汽车行业产业发展小城将正式宣布崛起！
一次“历险”的农地整合圣索弗
黄金时代车友们小城工程项目位于禅城街道海四路南侧，总面积约625亩，其中产业产业发展工业用地部分分三期建设，工程项目已于2020年3月正式宣布开工，三期有新车型、进口车三栋自然生态型，总占地面积达16万平方米。工程项目还同步构筑黄金时代数字车友们小城，透过VR技术把实体店店家新浪网上展示及引入更多的非车商业。预计去年10月车友们小城三期正式宣布对外现身。此外，产业产业发展区域三期也将在3年内竣工。随着车友们小城的全面开张，未来车友们小城将提供2亿个商业机会，每年客流量超500万，贡献超100亿GDP。
改建的前景很诱人，但过程很艰难。政府和业主方首先面临的是农地整合圣索弗的问题。原华南电动汽车城的农地权属混乱，每块地都有多个权属人：有村集体的、有政府国有的。如何兼顾村集体和政府的利益？政府追求长远的利益投资回报，注重城市形态的提升、高端产业产业发展的导入；而村集体则看重的短期的农地收益。因此，车友们小城改建的前提就是要将两者的利益统一起来，形成伙伴合作关系。2013年，禅城街道与叠北经济联合社、叠北村庆云、村头、澳边股份合作经济社签订《华南电动汽车城产业产业发展升级改建工程项目合作开发合同》，明确了车友们小城农地归属街道和村集体的合作开发关系。
2017年，禅城街道将该工程项目定位为南中国海区城市更新示范点工程项目，结合东莞推进特色小城建设工作，提出将原华南电动汽车城打造成“车友们小城”，并对工程项目地块以各方份额不变的原则，打破原权属界线，重新划分宗地和确定产权归属。这背后就涉及到透过农地置换实现农地的圣索弗整合。“按照当时的情况看，农地置换的想法有点历险，全国并无先例可循”，禅城街道城市更新办叶嘉球说，当时，禅城街道将车友们小城工程项目圣索弗整合的思路上报给了国土规划资源部，得到了“先行先试”的反馈后，禅城街道才大胆的进行了尝试。
遵循着“面积相近、价值相等、双方自愿、凭证置换”的原则，位于文华北路西侧原属南中国海市禅城肉联有限公司的部分农地，与文华北路东侧村集体建设工业用地进行了置换。车友们小城的农地资源化整为零，实现了整合，为车友们小城上千亩的连片开发打下基础。
一次混合开发带来的“凤凰涅槃”
原华南电动汽车城是禅城黄金时代车友们小城的前身，崛起于1999年，到2006年左右，迎来了产业发展的巅峰时期，该车城曾一度跻身于广东三大车城之一。但在2008年金融危机以及电动汽车流通行业不断调整裂变的大背景下，原华南电动汽车城暴露出内部空间布局杂乱、农地利用能耗大、价值低等诸多问题。原华南电动汽车城进入到不得不改的阶段。
2015年，车友们小城所在地块原有村级工业园开始陆续拆除。2019年12月底，黄金时代中国以14.22亿元竞得7万㎡住宅农地+15亿元承租190483.62㎡的集体建设工业用地使用权。该宗地块采用的是“国有+集体”、“出让+出租”、“住宅+商业”的开发模式，开启全国混合开发的滥觞。
这又是一次摸着石头过河。其背后有者南中国海怎样的考量？“如果是单纯的产业产业发展工业用地拍卖，很难吸引社会资金进入。”东莞自然资源局南中国海分局三旧改建科张小华的话透出了政府的“心机”。社会资本往往追求高周转，显然产业产业发展地块的重资产、投资回报低、周期长，不符合社会资本的本性。因此，只能将寻求住宅与产业产业发展、出让与出租之间的平衡点，将地块混合打包，以“拍卖+出租”的方式兼顾国有+集体、住宅+商业，将长期收益与短期收益结合起来。同时，透过捆绑的方式，引导房企资金导入产业产业发展，支持电动汽车行业产业发展的产业发展。另外，混合开发，透过引入大房企，实现以商招商的目的，透过大房企导入实体产业产业发展，支持当地的实体产业产业发展的产业发展。
透过工程项目混合开发，原华南电动汽车城实现了“凤凰涅槃”。 对于居民来说，车友们小城的开发带来了实实在在的收益，其农地房租翻了5、6倍。更重要的是，车友们小城的集体工业用地只出租25年，到期之后，村集体将收回物业。用庞朝汉的话说：出租的方式，不仅留住了“母鸡”，还能让“母鸡”继续为居民生“金蛋”。
目前，车友们小城已实现招商超过50%，东莞本土的利泰集团已签约入驻，预计去年10月份，该工程项目三期将隆重现身。未来，车友们小城将缔造一套全新的电动汽车商业模式。利用集约的下店上厂模式，给广大车商创造一流的经营环境和配套服务；为消费者带来丰富多彩的消费内容和购车体验，集合电动汽车销售、电动汽车改装、品牌发布会、电动汽车展会、运动赛事，配套餐饮业、影视娱乐、主题公园等多种功能，同时，车友们小城还将透过构建线上平台、VR及人工智能、物联网技术，利用线上和实体店基础设施形成超级流量场，打造电动汽车小城中的红星美凯龙与“贝壳”，以完整的电动汽车行业产业发展链和服务优势为依托，实现产业产业发展转型升级，走出一条结合创新产业发展的新路子。
文/羊城晚报·新花城记者：陈钰凤 通讯员：罗慧、杜建新图/羊城晚报·新花城记者：陈钰凤羊城晚报·新花城编辑：何波
