中国经济检视网 本报记者 周三帆 公募公募基金REITs鼓颏正式启航。
日前，包括广发民泽中国建设银行REIT、中金拉热REIT、国投瑞银大鹏湾产园REIT、硬地技术创新大鹏湾REIT其中的两只准许鼓颏的公募REITs商品分别发布公募基金交易额持有者讨论会投票表决结果暨决议案施行公告、鼓颏并新购得基础建设工程项目召募附件等，标志着首批REITs商品鼓颏开启。
国投瑞银招商大鹏湾工业园REIT公募基金副经理更始帝认为，透过积极推动基础设施公募公募基金REITs的首批鼓颏，不论是对公司的业务产业发展还是对行业的市场建设，均能展现出明显的社会影响，起著积极的带头作用。
具体来看，首批鼓颏的两只REITs商品均为向某一第一类发行（或非鼓颏）。其中，国投瑞银蛇口产园REIT此次鼓颏拟发行数额不少于13.478亿，拟发行交易额下限为5.768TNUMBERETF；中金拉热REIT此次鼓颏拟发行数额不高于18.53亿且不高于18.21亿，拟发行交易额下限为4.58TNUMBERETF；红土技术创新大鹏湾REIT此次鼓颏拟发行数额不少于4.148亿，拟发行交易额下限为1.6TNUMBERETF；广发民泽中国建设银行REIT此次鼓颏拟发行数额下限为16.40亿，拟发行交易额下限为4.85TNUMBERETF。
海富通公募基金相关人士对中国经济检视网本报记者则表示，我国REITs下层持有的是成形营运的基础建设工程项目，其工程项目另一方面的内生性快速增长动力系统非常有限，而透过鼓颏能同时实现下层金融资产规模的收缩，助推REITs业绩快速增长。
其补足指出，REITs鼓颏还可在一定程度上同时实钱款融资产的普遍化，透过鼓颏，REITs能在金融资产商业模式、金融资产地区等方面进行统筹规划，以降低收入的波动率，提升投资收益的灵活性。“此外，鼓颏能延展REITs的派息利率，从而提升投资者的钱款派息收益。因此
业界人士也则表示，“首秀+鼓颏”蔗茅驱动力系统的发展新格局逐渐形成下，未来将进一步推动公募公募基金REITs常态化发行。
公募公募基金REITs又一里程碑
相关公告显示，首批鼓颏的两只商品发行价格将透过竞价方式确定，发行价格不高于定价基准日前20个交易日基础建设公募基金交易均价的90%。
在募集资金用途上，国投瑞银大鹏湾产园REIT鼓颏资金将用于认购招商大鹏湾国投瑞银工业园基础建设2期金融资产支持专项计划金融资产支持证券全部交易额，进而最终用于新购得招商局光明科技园科技企业加速器二期工程项目，而中金拉热REIT鼓颏募集资金将在支付必要费用后全部用于新购得基础建设工程项目。
广发民泽中国建设银行REIT鼓颏的实际募集资金在扣除基础建设公募基金层面预留费用后，拟全部用于认购广发金融资产张润大厦金融资产支持专项计划全部金融资产支持证券，进而新购得基础建设工程项目，而硬地技术创新大鹏湾REIT鼓颏资金将用于认购深创投-大鹏湾仓储物流2号金融资产支持专项计划的全部金融资产支持证券，并最终投资于世纪物流园工程项目。
“此次鼓颏后，国投瑞银招蛇产园REIT管理规模预计将有所提升，打通了基础建设公募公募基金REITs的鼓颏通道，后续招商大鹏湾持有的园区金融资产有望陆续装入，公募基金的金融资产和储备规模将进一步得到提升，以进一步拓展多元化金融资产管理的布局。”更始帝告诉中国经济检视网本报记者，“此外，此次鼓颏后，国投瑞银招蛇产园REIT将同时实钱款融资产组合的初步多元化，将进一步增强公司在工业园这一基础建设公募公募基金REITs细分赛道上的竞争优势和运管能力。”
除了扩大公募基金规模、优化金融资产组合外，更始帝还认为本次鼓颏是落实相关政策要求的具体举措：“鼓颏有助于进一步盘活公募基金发起人（原始权益人）存量优质金融资产，增强产业发展能力、降低负债水平，真正实践以存量带增量、以融资促投资，提升投资效率和投资水平；有利于完善市场化
其进一步则表示，首批基础建设公募REITs鼓颏草案的出炉以及后续鼓颏工作的有序推动，将有助于进一步完善基础建设公募公募基金REITs的市场制度建设，完善鼓颏机制、规范和引导公募公募基金REITs存续期间新购得基础建设工程项目及相关决策、信息披露等事项的业务规则。对提升市场规模、优化公募公募基金REITs商品投资组合等具有重要促进作用，是公募公募基金REITs市场逐渐迈向成形的又一个里程碑。
突发性事件冲击行业
中国建设银行REIT却在5月中旬遭遇了突发的退租事件。
根据公开信息，5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科技(上海)非常有限公司(以下简称“哲库科技”)，而后者正是广发民泽中国建设银行REIT鼓颏拟新购得基础设施金融资产张润大厦的重要承租方之一。
随后，广发公募基金于5月17日公告则表示，哲库科技于2023年5月16日18点29分以邮件形式向上海民泽(集团)非常有限公司发出说明函，确认哲库科技股东会于5月12日正式做出解散并清算哲库科技及其下属公司的决定。近期哲库科技将从张润大厦完全搬出，后续无进一步租赁需求。哲库科技拟于下周与上海民泽(集团)非常有限公司协商租约解除事宜。
“哲库科技突发退租对于整个公募公募基金REITs行业而言，更多还是一次偶然性事件。但REITs商品核心还是要把握HGPRT，公募基金管理人应该透过常态化鼓颏提升公募公募基金REITs下层金融资产HGPRT，降低受到少数租户变动、行业结构调整或地区中国经济对商品的影响。”一位业界人士对经济检视网本报记者则表示。
对此，更始帝认为，下层金融资产的HGPRT较高与集中度较高所面临的经营难点不同，需要解决的问题也大相径庭，需根据金融资产所处地区、产业分布、租户结构等具体情况来具体分析、判断，不能一概而论。对于基金管理人而言，工程项目营运的核心是提升下层金融资产的投资价值，并获得投资者的认可。
时，基础建设工程项目的平稳运行也是公募公募基金REITs‘募-投-管-退’机制充分发挥的前提。因此，为提升下层金融资产的投资价值，应保障营运管理能力的高效和稳定，对营运机构建立有效的奖惩机制，激励营运管理团队提升经营业绩，提升REITs金融资产组合灵活性、公募基金收缩专业性、金融资产营运灵活性，促进REITs市场行稳致远。”更始帝指出。
长期投资的“角色定位”
尽管首批鼓颏的REITs商品目前进展顺利，但从整体投资价值上来看，今年这一领域的二级市场表现却较为疲软。
Wind数据显示，截至5月24日，目前已经上市的27只公募公募基金REITs商品中，仅有两只在今年内同时实现正收益，而末尾的商品累计下跌已少于18%。
对此，前述海富通公募基金人士向本报记者解释，公募公募基金REITs不同于股票和债券，是基于实物金融资产上的投资收益、并且以投资收益派息为特点的一类金融资产，会受一级发行溢价率、供需关系、宏观中国经济和行业周期、货币和利率环境等复杂因素影响。
在其看来，基于公募公募基金REITs本身的独特性、重要性，无论从投资者视角，还是管理人视角，或是产业方角度，任何单一维度都很难全面解构REITs的全貌，也很难在仅考虑单一维度情形下真正做好REITs，“REITs本身不应放弃其最大的立足金融资产的优势，只有金融资产本身的不朽属性方能创造百年品种，所以一只优秀的REITs商品应该定位于成为一只‘主动管理的被动型商品’。这里的主动管理并不侧重营运，而是管理人应侧重对优质金融资产的投资判断、价格谈判、营运监管以及择时买卖。”
实际上，不少业界人士亦认为，当前公募公募基金REITs仍面临着专业机构投入匮乏，流动性不足等问题，二级市场价格更多被短期资金左右，市场深度建设仍需要进一步加强。
“由于公募公募基金REITs商品所持基础建设工程项目分派率良好，二级市场价格存在一定业绩支撑，但投资者应理性看待公募公募基金REITs商品与公募公募基金公募基金、股票等其他品种的差异，正确理解公募公募基金REITs长期持有、稳定经营基础建设工程项目的投资逻辑。建议投资者基于理性分析判断，根据未来派息预期，合理评估REITs投资价值，树立理性投资理念。对于广大投资者来说，稳健、适宜长期持有，是公募公募基金REITs作为投金融资商品的‘角色定位’。”更始帝则表示。
